居抜き物件とは？ 新規出店に活用するメリット・デメリットと注意点を解説 

飲食店や物販店を問わず、物件を探す際に必ず目にするのが、「居抜き物件」という表現です。居抜き物件とはどのような物件なのか、なんとなくわかっていても、メリット・デメリットについて理解していない場合もあります。

そこで今回は、居抜き物件を活用する際のメリット・デメリットや注意点を解説します。 

居抜き物件とは 

居抜き物件とは、前のテナントが造作した内装、設備などがそのままの状態で残っている物件のことです。 

一般的には、床・天井・壁・厨房・トイレ・フロアなど、店舗内の主要設備が残っている状態で、少し手を加えればすぐにでも開業ができる物件が多く見られます。 

ただし、物件によっては床や壁、天井のみ、設備のみなどの場合でも「居抜き」「一部居抜き」といった表現をすることもあります。 

物件に残された設備・内装は、賃貸借契約時に「造作譲渡」により、旧借主から新しい借主に引き継がれます。 

造作譲渡について詳しくは、以下の記事をご覧ください。 

なお、居抜き物件に対して、内装設備をすべて取り除いた状態を指す「スケルトン物件」もあります。 

詳しくは、以下の記事をご覧ください。 

新規出店に居抜き物件を活用するメリット 

新規出店時に居抜き物件を活用するメリットとしては、以下のようなことが挙げられます。 

早期に開業できる可能性が高い 

居抜き物件では開店に必要な設備や内装の多くがすでに整っています。内装工事や設備購入などを一から行う場合に比べ、準備にかかる時間を大幅に短縮することが可能です。早期に開業することで、店舗運営を早く軌道に乗せることも期待ができます。

開業資金を抑えられる 

既存の設備や内装があるため、新規に全てそろえるよりもコストを軽減できます。開業初期の投資額を抑えることができれば、立ち上げ後の資金（運転資金）に余裕が生まれます。飲食業の場合、高価な厨房機器や特殊な設備を要することもありますが、居抜き物件ではこれらを新たに購入する必要がないのがメリットです。 

既存の顧客ベースを利用できる 

前の店で一定客を確保していた場合では、そのまま顧客を引き継げる可能性があります。飲食店の存在が認知されていることで、地理的な優位性があり集客が容易です。 

上記の理由から、開業資金に余裕がない、できるだけ早く開業をしたいといったケースでは、居抜き物件の活用が適している可能性が高いといえるでしょう。 

新規出店に居抜き物件を活用するデメリット 

居抜き物件を新規出店で活用する際、知っておくべきデメリットもあります。 

内装・設備、レイアウトの自由度が低い 

すでに整備されている内装や設備の配置、導線が、自店舗の希望と合わない場合もあります。レイアウトや内装がイメージに合わないと改装工事が必要となり、思った以上にコストがかかる可能性があります。前の店舗から業態を大きく変える場合には、特に設備配置やレイアウトの事前確認が必要です。 

内装や設備に不備があると修理や買い替えが必要 

内装が傷んでいたり、設備が目的に合わなかったりすると、工事や買い替えが必要になり、追加のコストや時間がかかることも考えられます。見た目だけではなく、実際の使用に問題がないかを確認しましょう。 

前の店舗のイメージを引きずる可能性 

前の店舗が経営不振や問題を抱えていた場合、そのイメージが残り、新しい店舗の経営に悪影響を及ぼす可能性があります。また、前の店舗の閉店理由が、立地や老朽化など物件そのものに起因している場合、経営上のリスクとなる恐れがあります。 

さらに、前の店舗の業態にも注意が必要です。例えば、以前ファストフード店だった物件に、高級レストランを出店すると、顧客のターゲットが異なるため、うまく集客できない可能性があります。 

新規出店に居抜き物件を活用する際の注意点 

新規出店時に居抜き物件を活用する場合の注意点には以下のようなことが挙げられます。 

• 契約内容を確認する 

居抜き物件には多くの設備や備品が付帯しています。契約書を詳細まで確認し、設備の所有権や修理責任、特別な支払い義務などを明確にしながら十分に理解しておく必要があります。内装部分を造作譲渡として買い取る場合には、造作譲渡の範囲を確認することも大切です。また、将来的な拡張や改装に関する条件も同時に確認しておくと安心です。 

• 内装や設備の状態を確認する 

既存の内装や設備の状態を詳細に調べ、使用可能かどうかを事前に確認します。設備や内装に修繕や買い替えが必要な状態である場合、開業後に予期せぬ費用がかかる場合があります。入念に確認して、必要に応じて家主と交渉するといいでしょう。 

• 前の店舗の業態やイメージを把握する 

居抜き物件を活用する際には、前の店舗の業態やイメージを把握することが重要です。前の店舗の経営状況や閉店理由の調査や、近隣の住民や商店街の人への聞き込みを行うなどして、新しい店舗の経営に悪影響を及ぼす可能性の有無を事前に確認しましょう。経営上のリスクをできるだけ排除することにつながります。 

• リース契約の有無を確認する 

設備によっては、所有権がリース会社にあることも考えられます。居抜き物件を契約するにあたり、リース契約やレンタル契約が残っていないかを確認しましょう。使えると思っていた設備が使えないことが判明し、追加のコストが必要になる場合もあります。 

飲食店が居抜き物件を活用する際の注意点 

ここでは、特に飲食店が居抜き物件を活用する際の注意点を解説します。 

• 飲食店としての安定した運営が可能かを確認する 

飲食店として自身の店舗が安定して営業できるかどうかという観点から、その建物や立地を十分に評価する必要があります。具体的には、建物の状態や内装、設備、衛生状態、周辺環境、駐車場の可用性などがチェックポイントになるでしょう。これらを確認し、将来性や成長力を判断したうえで、長く続けられる物件を探しましょう。 

• 法的要件を満たしているかを確認する 

営業許可や衛生基準、消防規制など、飲食店を運営するための法的な要件や規制をチェックし、居抜き物件がこれらの基準を満たせるかを確認する必要があります。同じ飲食店でも業種や業態によっては、新たな届出が求められるケースも。 

施設や設備の法令にのっとり、自分が希望する形で店舗経営ができるかどうかの判断も求められます。 

• 自店の業態に合った厨房設備があるかを確認する 

飲食店にとって、厨房設備は特に重要です。自店の提供メニューやサービスに合った厨房設備があるかを十分に確認しなければなりません。冷蔵設備のサイズや仕様、コンロの形状、グリストラップの設置状況など、細部にまで目を配りましょう。 

居抜き物件のメリット・デメリットを理解したうえで出店時の選択肢のひとつにしよう 

居抜き物件を活用して新規出店する場合は、開業の準備期間を短縮でき、早期に開業できる可能性があります。一方で、店舗の内装状態や契約条件を十分に確認していないと、想定以上の費用が発生したり、制約が大きかったりする場合もあります。

特に飲食店の場合は、立地や設備の状況を十分に確認することは外してはならないポイントです。居抜き物件を検討する際には、メリットとデメリットを理解し、安定した店舗運営が可能な物件かどうかをしっかり見極める必要があります。 

店舗流通ネットの「ショップサポート」は、居抜き物件を活用した飲食店の出店を支援するサービスです。未公開の好立地物件の紹介を受けることができ、初期投資やランニングコストを抑えた新規出店が可能です。飲食店の開業に不安があるときには、ぜひお気軽にご相談ください。