造作譲渡契約書とは？ 居抜き退去でスムーズに飲食店を閉店する方法を紹介 

借りている物件の退去方法として、造作譲渡を検討している方もいるでしょう。造作譲渡は多額の原状回復費用がかからず、内装や設備を売却できるなどメリットがあります。 

こうしたメリットがある一方で、造作譲渡では、物件の譲渡先とのトラブルを未然に防ぐためにも、造作譲渡契約書を慎重に作成する必要があります。 

今回は造作譲渡契約書の重要性や契約書の必須項目、作成時の注意点を紹介します。 

造作譲渡契約書とは

まず、賃貸物件には、「スケルトン物件」と「居抜き物件」の2種類​が​あります。 

スケルトン物件は、入居時に建物の骨組み以外は何もない物件のことです。一方、居抜き物件は内装や設備、厨房機器などがそのまま残っている物件のことで​す​。 

造作譲渡は、後者の居抜き物件について行われ、賃貸物件を利用していた借主が、内装や設備、厨房機器などを次の借主へ譲渡する行為を指します。造作譲渡の取り決めを交わす際に必要となるのが「造作譲渡契約書」です。 

居抜き物件については、以下の記事をご覧ください。  

造作譲渡契約書が重要な理由 

造作譲渡契約書は、現借主と新しい借主の間で​の​トラブルを防止するために結ばれる契約書です。口約束ではなく書類にすることで、認識の違いを防​ぐ​重要な役割を果たします。また、物件所有者に確認する必要がある決まりごともあり、円満に造作譲渡するためには欠かせない書類と言えるでしょう。ここでは造作譲渡契約書が重要な理由を解説します。 

契約不適合責任の明確化 

譲渡後に契約時に想定していなかった品質だったり、不具合が発生したりした場合には、トラブルに発展することがあります。このため、売主が譲渡後一定期間責任を負う契約不適合責任を書面で明確に定めます。特に飲食店の場合、ガスや水道、厨房機器の状態は店舗運営に大きな影響を与えるため、契約書に書かれた譲渡物の内容や状態を双方でしっかり確認する必要があります。 

原状回復義務の明確化 

​​​造作譲渡契約書では、原状回復義務も新しい借主へ引き継ぐため、原状回復義務が誰にあるのかを明確にすることが重要です。退去時に内装や設備をどこまで撤去するかを明確にしておくことで、原状回復にかかる費用を事前に予測しやすいというメリットもあります。 

譲渡日や譲渡価格、譲渡項目の確認 

造作譲渡は売買契約です。そのため、譲渡日や譲渡価格、譲渡項目を明確にし、双方で認識の違いがないかどうか書面で確認します。 

造作譲渡契約書の必須項目​​ 

物件所有者が造作譲渡を認めていない場合は、造作譲渡はできません。造作譲渡には物件所有者と現借主の間で合意が必要です。 

また、造作譲渡の物品は必ずリストアップしておきましょう。その際、リース品はリース会社の許可の元で譲渡するか返品するか判断し、新しい借主がリース品を正確に把握できるようにしておくと安心です。 

譲渡する物品と各物品の造作譲渡料 

物品ごとに造作譲渡料を決め書面で通達します。造作譲渡料のリストは、新しい借主に対して何にいくらかかっているのかの内訳を説明するのに役立ちます。また、譲渡品のなかに不用品があった場合も譲渡料と見比べて計算ができるので、必ずリストを作成しましょう。 

​造作譲渡の支払期日と引き渡し期日

造作譲渡の支払い期日と引き渡し期日を設けます。書面に記載しておくと、「言った・言わない」など、口頭でのやり取りで発生するトラブルを防げるからです。また、物件所有者によっては物件を賃貸する側同士での取り決めを認めていない場合もあります。 

特に新しい借主にとっては今後お付き合いするのが物件所有者ですから、売主側も造作譲渡日に関しては話をしておき、三者が合意のうえで取り決めたほうがよいでしょう。 

支払い方法 

造作譲渡の支払い方法を書面で残しておくことも重要です。支払い先を間違えた、支払い期日までに支払われていない、などのトラブルを防げます。現借主と新しい借主の間で、円滑に支払える方法を取り決めましょう。 

支払い遅延 

支払いが遅延した場合、どのような処置を取るのか明記しておきます。契約を白紙に戻す、違約金が発生するなど、あらかじめ取り決めておく必要があります。 

支払い遅延は譲渡契約違反なので、金銭のやり取りは、期日も含めて細心の注意を払い進めてください。 

原状回復義務 

物件所有者が最終的にスケルトンでの返却を求めている場合は、その義務は誰が負うのか明記しておきましょう。

契約解除

造作譲渡の契約解除について、申し出の期日や条件を明記します。物件を譲渡する側も、物件に関する責任や支払い、譲渡品など大きな額の金銭が関わってくる取引です。急に契約解除の申し出があると困るため、解除の申し出があったときに譲渡側が責任を持って物件を管理し続けられる期日を明記する必要があります。 

物件所有者の承諾 

退去の際は原則として原状回復義務があるため、物件所有者が、原状回復なく造作譲渡することを承諾していることを明記します。 

飲食店の造作譲渡については、以下の記事をご覧ください。 

造作譲渡契約書の締結時の注意点 

造作譲渡契約書を締結する際は、次の​​2つの注意点があります。いずれも確認不足は大きなトラブルの元になるので、慎重に対応しましょう。 

物件所有者の承諾の有無 

造作譲渡するというのは、物件を居抜き売却することを指します。造作譲渡には物件所有者の了承が必ず必要です。物件の契約書に居抜きでの売却や造作譲渡は不可と明記してある場合もあるため、必ず契約書を確認しましょう。

リース品の取り扱い 

店舗内にリース品がある場合、譲渡するかリース会社に戻すかは、まずリース会社に相談します。リース会社の許可が下りてから新しい借主に譲渡するか相談しましょう。新しい借主に引き継いでリースする場合は、状態をよく確認のうえでリース品だと造作譲渡契約書に明記して譲渡します。

退去トラブルを防止するため造作譲渡契約書の項目を十分に確認しよう 

退去時に造作譲渡を行う場合は、譲渡する物品の状態や造作譲渡契約書を十分に確認し、慎重に行いましょう。譲渡後に不具合が発生した場合でも速やかに対応でき、大きなトラブルに発展することを回避できます。 

造作譲渡契約書の作成や締結には複雑な交渉を伴うため、専門的な知識やノウハウが必要です。スムーズに手続きするためには、専門業者に相談しアドバイスを得ることも検討しましょう。 

店舗流通ネットは、造作譲渡契約書の作成をはじめ、飲食店の退店に関わる手続きをサポートしています。退去の進め方でお悩みの場合は、ぜひご相談ください。