店舗売却とは？流れやメリット・デメリット、注意点も解説
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店舗売却を行う理由には、売上不振や後継者不在などのネガティブなものから、新店オープンや移転などの将来を見据えたポジティブなものまでさまざまなケースがあります。
店舗売却は物件所有者とのやり取りや買い手探しなど、クリアしなければならない課題が多く、進め方に不安を感じる経営者も少なくないでしょう。
そこで今回は、飲食店が店舗売却するメリット・デメリットや手続きの流れ、注意点について解説します。
目次
飲食店の店舗売却とは
飲食店の店舗売却とは、店内の什器や内装をそのままの状態で売却する、いわゆる「居抜き」と呼ばれる方法が一般的です。
居抜きは店舗解体の費用がかからないため、手元に資金を残したまま店舗売却ができます。また、買い手も内装や什器をそろえる必要がないため、お互いにメリットがある方法といえるでしょう。
店舗売却には、他にも店舗のノウハウやブランドごと売却する「事業譲渡（M&A）」や、店舗の内装や什器を一掃して売却する「スケルトン」と呼ばれる方法もありますが、ここでは居抜きによる店舗売却に限定して解説します。
店舗売却メリット・デメリット
飲食店の店舗売却にはメリットとデメリットがあります。それぞれをよく確認したうえで検討しましょう。
店舗売却のメリット
- 原状回復工事の費用がかからない
店舗を元の状態に戻す原状回復工事には大きな費用がかかります。しかし、居抜きの場合は原状回復工事の費用がかからないため、その費用を次の事業の資金や生活費に充てることができます。
原状回復工事については以下の記事でくわしく解説しています。
- 売却分が収入になる
店舗売却で得た収益は、自身の資産に加えたり、次の店舗の資金に活かしたりと有効活用できます。店舗の立地や大きさ、内装や什器の状態などによって売却額は異なるため、複数の見積もりを取って確認しましょう。
- 退去日ぎりぎりまで営業できる
原状復帰工事を行う場合、退去日までの工事期間も賃料が発生します。工事期間中は店舗の営業ができないので、大幅な収入減となるでしょう。一方、工事を行わない店舗売却の場合は退去日ぎりぎりまで営業を継続できます。
- 解約予告期間中の賃料削減
解約予告期間とは、不動産会社や物件所有者（オーナー）に、賃貸の解約を申し出てから実際に解約するまでの期間を指します。この期間中は退去しても賃料の支払いが必要ですが、早く売却先を見つけ、新しい借主の賃料支払いがスタートすれば、解約予告期間が短縮される可能性があります。その場合、余分な賃料支払いを削減することができるでしょう。
店舗売却のデメリット
- 店舗売却の承諾を得られない可能性がある
オーナーから店舗売却の承諾を得られない場合や、そもそも賃貸借契約上、店舗売却が不可とされている物件もあります。店舗売却を検討する際は、事前にオーナーとの話し合いや契約書の確認を入念に行いましょう。
- 買い手がいないと赤字が膨らむ
店舗の買い手がいないと店の営業を続ける必要があり、経営状況が悪い場合は赤字が拡大します。また、原状回復工事へ路線変更しづらく、退店のタイミングを逃す可能性があるため注意が必要です。
- 営業に影響が出る可能性がある
退店の検討をしていることを顧客や従業員に知られてしまうと、営業に支障をきたす可能性があります。退去の告知に関しては細心の注意を払うことが必要です。
店舗売却の査定価格の決まり方
店舗売却の相場は、都内の20坪程度で50～300万円が目安です。査定にはいくつかポイントがあるため、店舗売却を検討する際はあらかじめ自身の店舗の価値を確認しておきましょう。
店舗の広さ
店舗が事業に適した広さかどうかは大切なポイントです。例えば、極端に狭い店舗は収容人数や生産効率が低く、査定額が低くなる傾向にあります。一方、極端に広い店舗は空きスペースが多く効率的な運営が難しくなるため、同じく査定が低くなる傾向にあります。
店舗の立地
店舗の立地は、店舗売却の査定額に大きく影響します。特に、人気のエリアや駅前・人通りの多い場所にある店舗は、査定額が高くなる傾向にあります。
店舗の状態
店舗の清潔感、破損や欠陥の有無も査定に関係します。特に居抜きによる店舗売却では、内装や什器をそのまま買い取ってもらうため、現在の状態がそのまま査定に響きます。
店舗の経過年数
店舗の経過年数も査定の対象です。一般的に新しい店舗のほうが査定額は高めになる傾向があります。
店舗売却の流れ
貸借店舗の一般的な店舗売却の流れは以下の通りです。
- 仲介業者によるヒアリング
店舗物件の仲介業者に、店舗の住所や売却時期、売却希望価格など基本的な条件をヒアリングしてもらいます。その際、リース機器や店舗内の破損の有無も一緒に確認します。
- 現地での調査・査定
仲介業者が現地で調査・査定をして見積もります。物件の特徴や特色、売り出しポイントも一緒に確認します。
- 物件所有者から承諾を得る
物件所有者から店舗売却について承諾を得ます。本来なら原状回復の義務があるところへ売却の形を取るため、物件所有者からの承諾は必須です。
- 販売活動
仲介業者が店舗の情報を公開して販売活動を行います。
- 契約・引き渡し
買い手と契約して店舗を引き渡します。
店舗売却の注意点
店舗売却における注意点を4つ紹介します。店舗売却の際は以下の点に気をつけながら進めていきましょう。
店舗の価値のリサーチ
店舗の売却には仲介手数料や譲渡所得税などの費用が発生します。また、店舗の相場を知らないと不利な条件で取引してしまう可能性があるため、店舗に関する一定の知識やリサーチが必要です。店舗売却を検討する際は、業者に依頼する前に自身で店舗の価値を調べておきましょう。
解約予告のタイミング
物件所有者への解約予告のタイミングには注意が必要です。物件所有者に早く相談しすぎると解約予告期間に影響し賃料負担が大きくなる可能性もあります。
リース品の取り扱い
リース品の契約期間中に店舗売却を行う場合には、契約内容に応じた適切な対応が求められます。リース契約の多くは中途解約に際し、残債の支払いが必要です。しかし、契約内容によっては、店舗売却先にリース契約を引き継ぐことも可能です。
リース品の取り扱いに不安がある場合には、店舗売却の実績が豊富な専門業者に相談することをおすすめします。適正な査定やリース会社との調整など、経験やノウハウに基づいた適切なサポートを受けることができます。
売却情報の取り扱い
業者の中には、店舗側が退去について周囲に告知する前に、従業員や物件所有者に知られてしまうような方法で連絡を取ってくる業者もいます。店舗売却や退店の情報が不用意に漏れることのないよう、売却を依頼する業者が細心の注意を払って情報を扱ってくれるか事前に確認しましょう。
店舗売却以外に資金調達する方法「リースバック」
事業拡大のための資金調達が必要な場合には、店舗売却以外の方法も検討してみるとよいかもしれません。そこでおすすめなのが、店舗資産を現金化する「リースバック」と呼ばれる方法です。
リースバックは仲介業者が物件所有者から物件を借り直し、敷金や保証金を借主に返金するサービスです。店舗を経営したまま現金で資金が手に入る方法なので、資金を得るひとつの手段として視野に入れておきましょう。
店舗売却は専門業者に相談し有利に進めよう
店舗売却を有利にし、トラブルや余計な費用の発生を防ぐためには、事前の情報収集が重要です。店舗売却は気を付ける点が多く、自身で進めるのは難しいと感じることもあるでしょう。その場合は、実績の豊富な専門業者に相談することをおすすめします。
店舗流通ネットは、豊富な経験とノウハウに基づき、店舗物件の買い取りから退店に関わるさまざまな業務をサポートします。また、店舗の営業を続けながら資金調達できるリースバックもあり、店舗を直接買い取っています。そのため、次の借り手が見つかるまでの期間が短くでき、手数料も抑えられます。
店舗売却やリースバックによる資金調達をお考えの場合は、ぜひ一度ご相談ください。