所有しているビルを長期的に安心・安全に運営していく上で、欠かすことのできないビル管理。そもそも、ビル管理とはどのようなことを行えば良いのか、管理会社に頼むとしてもどのようなサポートを行ってくれるのかと、悩まれるビルオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、ビル管理についてお伝えするとともに、トラブル発生時の対応やテナントリーシングまで、きめ細やかなサポートを行う当社のビル管理について担当の清水さんと杉山さんにお話しを聞きました。
目次
ビル管理業務とは
ビル管理の業務は、設備まわりのビルメンテナンス（BM）業務と賃料等の管理を行うプロパティマネジメント（PM）業務の大きく2つに分けられます。
ビルメンテナンス（BM）
ビルが清潔で健全な状態を維持できるよう、テナントの管理業務をはじめ、清掃、設備の管理、防災、緊急対応など、建物そのものに直結する管理を行う。
プロパティマネジメント（PM）
ビルの価値向上と収益の最大化を目指し、ビルオーナー様の代わりに、入居テナントとの契約業務や、テナント管理・会計など、ビルの運営に携わる業務を行う。
ビルオーナー様に寄り添ったTRNのビル管理
当社に入社する前から長年プロパティマネジメント業務に携わり、私募ファンドやオフィス・物流施設などを手掛けてきた。店舗不動産のPM業務は当社が初となる
長年に渡り当社でビルメンテナンス業務に従事。これまでの経験を活かし、常にクイックな対応を心掛ける
※部署・役職は2022年9月12日取材時点
ーー当社のビル管理業務はどのようなきっかけで展開されたのでしょうか
飲食店の出退店支援を行う当社は、創業以来数多くのビルオーナー様と関わってきましたが、多くの方が悩まれていたのは、やはり「空室率」でした。一方、当社は”空室状況をいかに早く入手できるか”という課題を抱えていましたので、当社でビル管理のサポートができたら双方にとって有益なシナジーを生み出せるのではと考え、ビル管理業務展開に至りました。
ーー当社のビル管理の強みを教えて下さい
当社では、店舗不動産に特化したビル管理を行っており、自社物件とファンド物件、外部の物件を対象としています。基本的なことですが、ビルを綺麗で清潔に保つこと、法令を順守することには細心の注意を払いながら管理を徹底しています。
また、トラブル対応に関しては、各トラブルに対していかに迅速で的確な対応ができるかを重視しているため、自社で作業員を抱えずに、外部の業者へ委託しています。委託先は、出店支援を行うなかで繋がりができた信頼のおける業者です。このような体制が構築できているのも、当社ならではの強みだと思います。
やはり、遵法性に対する意識が高いことは、とても強みだと感じています。テナント専有部で法規に触れる部分がある際なども、是正までしっかりと運ぶことのできる交渉力の高さを兼ね備えた担当者揃いです。これまでも、他社では諦めてしまうような築古の物件を是正した上で、ファンドへ組入れるなど、建物の資産価値を向上させていく取り組みを行ってまいりました。
また、当社には、テナントリーシングを専門で行うチームがあるため、ビルオーナー様のお悩みでよく耳にする、テナントの空室問題もスピーディーな対応が行えます。収入面で不安を感じさせることはありませんし、バリューアップ施策もご提案できるサポート体制があります。実際に、当社が管理しているビルでは、空室の物件がかなり少ないことも特長ですね。
ーービル管理を行う上で大切にしていることはどのようなことでしょうか
常日頃からビルオーナー様が何を必要としているのかを考え、オーナー様と同じ目線を持ちながら業務を行うことを大切にしています。
以前、お正月の時期に営業されているテナントで漏水トラブルが起き、その際、ビルオーナー様は以前からお付き合いのある業者様へ連絡するも、お正月休みのため連絡がつかないということがありました。その後、管理会社である当社へご連絡いただき、素早く業者を手配し対応したことで、被害を最小限に抑えることができた経験があります。
ビルオーナー様は、ご自身で対応できない部分に対して対価を支払い当社へご依頼いただいているため、そのようなトラブルが発生した際は、真価が問われる瞬間だと感じています。
今回のようにスピーディーな対応ができたことで、ビルオーナー様そして、ビルオーナー様のお客様である入居テナントにストレスを与えることなく問題解決できたことは嬉しく思いましたし、信頼関係がより強固なものになったように感じましたね。
他にも、入居テナントとの賃料未収トラブルなど、ビルオーナー様の収入面に直結する部分に関しても適切なサポートを行っています。当社では、ビルメンテナンス、プロパティマネジメント、どちらか一方のみでのサポートも行うことができますし、大手各社と比較しても比較的お安くご案内することが可能です。
ーー今後、どのようにビル管理を展開していきたいと考えていますか
まだまだ、当社がPM業務までを担っていることへの認知が低いと感じているので、今後は、当社のリーシング業務にひけを取らないくらいの組織になれるよう、より認知拡大していけるような取り組みを実施していきたいです。その上で、これまで以上に規模感の大きいビルのPM業務を担えるような組織体制にしていきたいと思っています。
当社では現在、40件ほどのビル管理を担当しているのですが、今後は、これらの管理数を100件まで増やしていきたいと思っています。ビルオーナー様は複数の物件を持っている方も多く、当社のビル管理を気に入っていただき、ご自身の別のビルの管理やオーナー様経由で新たなお客様をご紹介いただくこともあります。
そのような横のつながりや日々の営業活動により注力し、部署として、さらには組織としての体制を強化していきたいです。
TRN Groupのビル管理サービス
緊急時も安心！24時間スピーディーなトラブル対応
建物の価値を最大化するために、ビルオーナー様と同じ目線で考えたビル管理を提供します。
清掃範囲・用具・実施期間などを明確にした清掃仕様書に基づき、プロフェッショナルによる一貫した清掃の実施。夜間のトラブルにも24時間稼働のコールセンターとサポート体制の構築により、速やかに問題を解決し、緊急度に応じた迅速な対応により、ビルオーナー様と入居テナントへ安心・安全を提供します。
遵法性を重視し、空室の心配がないテナントリーシングで収益増加
飲食ビジネスで培ったノウハウと、内製化されたリーシングチームによるテナント誘致で、良好な関係性の構築、法令遵守、安全面の配慮により資産価値向上を図ります。
創業時から磨き続けたテナントリーシング力を活用し、空室を最小限に留め、物件の収益の最大化を図り、周辺商圏に応じたテナントを誘致することで、物件だけでなく街の価値向上も担います。
また、ビルオーナー様の負担を軽減するため、入出金管理や請求書発行などを代行し、月次レポートを作成。月次収支状況を分析し、中長期の運用計画の提案を行い、ビルオーナー様の収益機会拡大に貢献します。
ビル管理をはじめ、不動産の取得・開発・リーシング・管理の事業については、TRNグループの「TRNシティパートナーズ」が提供します。気になることやお困りごとがございましたら、お気軽にお問い合わせくださいませ。
