昨今、物価高騰の社会問題が日々話題となっていますが、建築資材も同様に高騰しており、建設業界全体の働き方改革による人件費の増加も重なり、建築コストは年々上昇傾向にあります。
駅前や繁華街などの立地の良い場所にビルを持っているのに、老朽化や空室が目立つため建て替えを行いたいというビルオーナー様にとっても、建築コストの増加は大きなハードルになりつつあります。
そこで、TRNグループが実施した商業ビルのコンバージョン工事を通じた再生事例をご紹介いたします。コンバージョン工事を行うことで、既存のビルを別の用途で再生し、新築同様のビルに生まれ変わらせることができます。場合によっては、新築や建て替えに比べてコストを半分以下に抑えられるだけでなく、既存の躯体を使用して耐震補強もできるため、安全性の問題も同時に解決できます。
目次
不動産の再生・再活用を叶えるコンバージョン工事
コンバージョンとは
コンバージョンとは、構造躯体を活用して、ビルの用途変更や転用を行い、老朽化したビルの資産価値を回復し、新しい価値を創出する手段です。既存の構造躯体を再活用するので、解体・再建設といった作業が発生しません。例えば、かつてオフィスビルだった建物を飲食店が集まる飲食ビルに転用するなど、新しい用途に適したビルを作り出すことができるのがコンバージョンの特徴です。
一方で、コンバージョンと混同されることの多いリノベーションは、一般的には既存の用途を変更することなく、価値を再生することを指します。
コンバージョン工事を実施するメリット
コンバージョン工事に関する主なメリットを5つご紹介します。
◆コストを抑えられる
既存のビルを再生するため、地盤調査や基礎工事、建築材料の調達、解体工事などの面でコストを抑えることができます。工事の規模にもよりますが、新築や建て替え工事と比較して資金面での負担を軽減することが可能です。ただし、一定の費用が発生することは認識しておく必要があります。
◆工期を短縮できる
新築工事と比較して、工事内容が軽くなるため、工期を大幅に短縮することができます。これにより、事業開始から賃貸収入を得るまでの期間も短くなり、上記の建築コストの削減と合わせて、総事業費の削減が可能です。総事業費は、賃料の設定に大きく影響することから、募集賃料を周辺と比較し安価に設定することができます。テナントリーシングがしやすくなることによって、安定した運用を可能とするだけでなく、希望する業種や業態を誘致しやすくなります。
◆資産価値向上を図れる
街や周辺環境の変化により、建物に求められる機能が変わっていることがあります。エリアの需要に沿った建物とすることで、収入を最大化し、資産価値を向上させることができます。新たな人流が生まれたり、テナントの売り上げにも貢献できるため、地域の活性化につながる可能性もあります。
◆法的治癒・安全性強化
コンバージョン工事のタイミングで、建築基準法や消防法、その他の法令を遵守しているかの見直し・法的治癒が行えます。経年劣化してしまった箇所の修繕や耐震補強を行うことで、安全性にも配慮でき、ビルの寿命を延ばせます。コンバージョンは、長期的な投資の観点からも大変優れています。
◆SDGsに貢献
既存のビルを再利用することで、資源の無駄遣いを防ぎ、SDGsに貢献することができます。新築や建て替えと比較して、工事の際に排出される産業廃棄物量を抑えることもできるため、環境に配慮したビジネスを推進する企業にとっても、大きなアピールポイントとなります。
ビルオーナー様の不安を解消する、トータルサポート可能なTRNグループの強み
老朽化したビルのコンバージョン工事は確かに効果的ですが、ビルオーナー様の中には、「費用をかけて工事をした後、果たしてテナントが入居してくれるのか」、「用途変更をしたとしても、管理・運営していけるのか」といった不安を抱いている方も多いと思います。
そのようなオーナー様に向けて、TRNグループでは、ビル一棟を丸ごと借り上げ、テナント付けをサポートする「マスターリース」というサービスも提供しています。マスターリースでは、ビルの賃貸借契約から管理まで、一貫してサポートを行うため、オーナー様は安心してビルの運営をすることができます。
マスターリースとは
マスターリースとは、ビル一棟を丸ごと借り上げることを意味し、ビルオーナー様と不動産業者間で締結される賃貸借契約のことを指します。一棟丸ごと借り上げる「賃料固定型」のマスターリースであれば、空室が発生してもビルオーナー様の収入には影響しません。賃料収入の算出も行いやすいため、運用計画が立てやすく、安定した不動産運用が可能になります。ビルの管理や調整業務を専門の不動産業者にお任せしたい方にもおすすめです。
TRNグループの強み
TRNグループには、3,800件を超える飲食店を中心とした店舗の出店支援を行ってきた実績があります。その経験を生かすことで、コンバージョン工事を請け負うだけではなく、法的治癒・テナントづけ・管理までのトータルサポートが可能になります。そのため、オーナー様は長期的に安定した収益を生み出す資産として、安心してビルの運営を行うことができます。
TRNのコンバージョン工事実績紹介
柳橋Food Market
周辺には明治時代から続く伝統のある「柳橋中央市場」があり、市場という特性から出店需要が高いエリアでした。また、2027年に開通予定のリニア中央新幹線や新設構想の地下鉄「柳橋駅（仮称）」などの建設が想定されている点から、今後ますます発展することを予測し、事務所ビルから飲食ビルへの用途変更を提案。TRNグループにて、コンバージョン工事、リーシング、建物管理までを一貫して行い、コロナ禍でも飲食店を中心に満室稼働を維持しています。現在も人が行き交う賑やかなビルとなっています。
四日市Food Market
上層階のテナント付けに苦労していた築年数の古い事務所ビルでしたが、耐震補強や駐車場の改築、インフラ設備の増設など、飲食店ビルへのコンバージョン工事を実施。リーシングに強いTRNグループがマスターリース契約を締結することで、懸念事項であった「上層階のテナント付け」という要素も解消し、四日市の地域活性化という新たな役目を担うビルとして輝きを取り戻しました。
まとめ
TRNグループが手掛けるコンバージョン工事は、躯体や設備を活かした修繕、外装のリニューアル、大規模な用途変更など、ビルに適した改修を施すことで、築年数の古いビルに、新たな資産価値を見いだします。同時に、建築基準法や消防法、その他の法にそぐわないビルに対して法的な治癒を行い、市場での流通性を確保し、新たな出口戦略を提案しています。
商業ビルをコンバージョンすることは、経済的にも環境的にも優れた選択肢です。ビルの再生において、商業ビルのコンバージョン工事をご検討いただけますよう、お勧めいたします。
TRNグループでは、グループ全体の技術や知識、経験を基に、スクラップ＆ビルドに頼らない既存建築物の再生により、コストパフォーマンスの高い安心安全な街づくりに寄与します。明日の街をもっと楽しくするために、今後も資源の無駄遣いを防ぎ、環境に配慮したサービスを提供してまいります。
コンバージョン工事をはじめとした店舗不動産事業は、TRNグループの一員であるTRNシティーパートナーズ株式会社（TCP）が担っています。少しでもご興味がある方は、ぜひお気軽にご相談ください。
